日期：2025-07-04 09:26:36
北京进深 徐迪 7月1日粤友优配，大兴新城东组团0201—0206等街区规控方案的公众反馈意见公示。
其中一条与该方案无关的意见，带出了沉寂多时的京玺项目。
公众反馈意见提到，大兴黄村0208-6021地块中密闭式垃圾分类收集站的设置不合理，建议放在地块西北角，并在其周边设置一定空间与外部隔离。
6021地块即2024年7月开盘的京玺项目。
2023年12月6日，中铁置业+兴创置地19亿元竞得京玺所在的大兴黄村镇0208-6021地块，楼面价2.71万元/㎡。
项目占地2.7公顷粤友优配，地上建筑规模约7万㎡，容积率2.6，控高60米。规划由12栋9-18F洋房+小高层，共712套住宅。
项目于2024年7月17日取证，指导价5.9万/㎡，主力户型为建面79㎡-120㎡的二至四居。
截至目前，项目累计网签189套，去化率26.5%，成交均价4.55万元/㎡。
网签金额总计7.8亿元，约为地价的41%。
1年去化不到三成，成交价仅为指导价的77折，可谓“量价双杀”。
在入市初期，京玺主打的“户户皆享阳台设计”粤友优配，随着兴创沐春墅、大兴发展梧桐府等“好房子”项目的入市，已不再具有优势。
此外，今年年初成交的大兴发展集地0021、0022地块，距离京玺仅1.5公里。
新项目必将带来更新产品，且位置上更靠近环线，京玺的局面恐更加被动。
更让京玺感到刺痛的是，新地块在拿地成本更有优势，楼面价不到2万元/㎡，每平米比京玺低7000多。
当开敞阳台甚至内嵌阳台成为大兴新盘标配时，京玺的错层阳台实用性和隐私性遭到质疑。
阳台不能封闭，北京的风沙天里基本只能当“景观摆设”，家政间、洗衣房之类的肯定做不了，还得费工夫勤加打扫，否则连景观功能都承载不了。
可见黑科技不能简单抄作业，居住体验才是硬道理，某种程序上，阳台能不能封闭，甚至比“有没有”还重要。
京玺由北京诺德兴泰置业有限公司开发，项目公司股东中，除了拿地时的中铁置业和兴创置地之外，又增加了首开股份和北京住总。
具体持股比例未披露。
去年3月底，诺德兴泰置业曾作为出质人，登记过两笔股权质押，质权人是首开股份和住总房地产，出质数额均为23750万元，也就是项目公司25%的股权。
项目公司股权转让前，通过质押方式锁定转让份额，是比较常见的操作方式。
由此推测，京玺项目的权益比例或为：中铁32.5%，首开25%，住总25%，兴创17.5%。
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